Pasar global kembali geger dengan fenomena Evergrande yang berpotensi gagal bayar hutang perusahaan.
Evergrande hari ini merupakan pengembang properti yang memiliki hutang paling besar di dunia. Selama satu tahun ini mereka berjuang untuk menopang operasional mereka dan akhirnya…kolaps juga.
Kegagalan, adalah sebuah kata yang mantab untuk menyebut kondisi Evergrande saat ini. Bahkan para perusahaan pemeringkat seperti Fitch, Moody’s dan S&P mengatakan bahwa Evergrande kehabisan uang dan waktu.
Selain menanggung hutang yang menggunung, Evergrande meratapi ratusan bangunan properti yang belum selesai. Belum lagi tuntutan hukum dari calon pembeli yang sudah deposit dan pemasok bahan baku yang marah kemudian menutup lokasi konstruksi.
Kepercayaan pasar pada Evergrande mulai memburuk pada bulan Mei lalu, karena bergegas untuk mengumpulkan uang tunai untuk menjaga kreditur pada negara Timur Tengah. Kesulitan pembiayaan pengembang memicu kekhawatiran yang lebih luas tentang prospek sektor properti.
Masalah likuiditas Evergrande telah meningkat dalam beberapa pekan terakhir. Setelah beberapa anak perusahaannya gagal membayar kembali produk manajemen kekayaan, sumber utama pendanaan jangka pendek untuk perusahaan dan pengembang lainnya.
Perusahaan pengembang property yang juga memiliki klub sepakbola Guangzhou Evergrande FC ini memiliki kewajiban sebesar 305 miliar dollar Amerika kepada kreditor, pemasok, dan investor.
Jangan Anda bertanya berapa jumlah rupiahnya, karena pasti angka nol nya banyak banget. hehe.
Sebagai perusahaan pengembang real estat, Evergrande sebelumnya memiliki kepercayaan diri akan berbagai mega proyek mereka. Sehingga berani untuk mengambil hutang kepada obligasi domestik dan luar negeri.
Setidaknya ada dua tagihan yang harus Evergrande bayar sebelum jatuh tempo pada akhir tahun 2021. Bahkan tagihan ini baru bunga pinjamannya saja lho.
Yaitu sebesar USD 35,9 juta kepada obligasi domestik dan USD 83,5 juta kepada obligasi luar negeri. Ingat, ini hanya untuk bunganya saja ya.
Bahkan saking tidak punya uang cash, Evergrande membayar bunga dalam bentuk properti. Jadi satu – satunya cara untuk membayar adalah perusahaan akan melepas properti kepada kreditur.
Profil Perusahaan Evergrande
Pada tahun 1996 pengusaha Hui Ka Yan mendirikan Evergrande yang sebelumnya dikenal sebagai Grup Hengda. Kantor pusatnya ada di Guangzhou, Cina selatan.
Evergrande Real Estate saat ini memiliki lebih dari 1.300 proyek yang ada di lebih dari 280 kota pada seluruh penjuru China.
Bisnis grup Evergrande kini sudah lebih luas mencakup banyak hal, lebih dari sekadar pengembangan real estat.
Grup Evergrande menjalankan beberapa bisnis Antara lain manajemen kekayaan, membuat mobil listrik dan manufaktur makanan dan minuman. Bahkan memiliki salah satu tim sepak bola terbesar di negara China, Guangzhou FC.
Mr Hui pernah menjadi orang Asia paling kaya versi majalah Forbes dengan memiliki kekayaan pribadi lebih dari USD 10 miliar. Meski saat ini kita lihat bahwa kekayaanya sedikit, atau mungkin banyak, anjlok.
Dengan proyek yang melimpah, mengapa Evergrande bisa tiba-tiba ambruk? Itu karena sebagian besar proyek yang mereka jalankan berasal dari modal pinjaman.
Evergrande berkembang secara agresif menjadi salah satu perusahaan terbesar di China atas dana pinjaman lebih dari USD 300 miliar.
Tahun lalu, pemerintah China memberlakukan aturan baru untuk mengontrol jumlah utang pengembang real estat besar. Ini untuk mencegah pengambilan hutang yang melampaui kemampuan bayar perusahaan juga untuk menyeimbangkan obligasi domestic.
Aturan baru dari pemerintah China ini membuat Evergrande menawarkan propertinya dengan diskon besar.
Dengan maksud agar properti mereka cepat laku, sehingga bisa memastikan ada uang yang masuk untuk menjaga bisnis tetap bertahan.
Namun pandemic membuat penjualan properti tidak maksimal, akibatnya diskon besar pun tidak bisa mengangkat daya beli masyarakat China.
Dan saat ini, selain berjuang untuk memenuhi pembayaran bunga atas hutang perusahaan juga mengalami kejatuhan harga saham sekitar 80 persen pada tahun ini. Obligasinya juga telah diturunkan oleh lembaga pemeringkat kredit global.
Melansir dari New York Times, sebenarnya keberhasilan Evergrande Group mengembangkan raksasa bisnis adalah sebuah keberhasilan yang semu.
Karena sebagian besar pengembangannya yang berasal dari pinjaman Bank, membuat pondasi bisnis Evergrande rapuh.
Keruntuhan Evergrande diperparah dengan tuntutan hukum dari para pembeli rumah yang masih menunggu penyelesaian apartemen yang sudah mereka bayar.
Belum lagi para pemasok dan kreditur telah mengklaim ratusan miliar dolar dalam tagihan yang belum dibayar. Beberapa telah menangguhkan konstruksi pada proyek Evergrande.
Sudah runtuh tertimpa properti sendiri, betapa menyakitkan situasi Evergrande hari ini.
Mengapa Evergrande Bisa Runtuh?
Jika pertanyaanya adalah mengapa, maka ada beberapa faktor yang kami rangkum dari ulasan BBC dan New York Times.
Pertama adalah hutang yang sembrono. Evergrande berutang uang kepada sekitar 171 bank domestik dan 121 perusahaan keuangan lainnya. Kata Mattie Bekink dari Economist Intelligence Unit (EIU) kepada BBC.
Jika Evergrande mengalami gagal bayar, bank dan pemberi pinjaman lainnya tidak akan mempunyai uang untuk memberikan pinjaman kepada debitur lainnya.
Hal ini kemudian menyebabkan fenomena krisis kredit, ketika perusahaan keuangan tidak mampu memberikan pinjaman karena tidak mempunyai stok uang cash segar.
Krisis kredit akan menjadi berita yang sangat buruk bagi negara ekonomi terbesar kedua di dunia, yaitu China.
Karena perusahaan yang tidak dapat meminjam merasa sulit untuk tumbuh, dan dalam beberapa kasus tidak dapat melanjutkan aktifitas bisnis.
Ini juga dapat membuat investor asing bingung, karena melihat China sebagai tempat yang kurang menarik untuk menaruh uang mereka.
Kedua adalah aturan pembatasan utang. Seperti yang sudah kami bahas pada awal tulisan ini bahwa regulator China sedang menindak kebiasaan meminjam yang sembrono dari pengembang properti.
Ada batasan maksimal yang pemerintah China tetapkan untuk sebuah perusahaan memiliki utang baik itu kepada obligasi domestik atau lembaga luar negeri.
Ini telah memaksa Evergrande untuk melakukan beberapa penyesuaian keuangan agar tidak kena penalty. Mereka kemudian mulai menjual beberapa unit bisnisnya akan tetapi semua itu tidak berjalan dengan baik.
Kemudian Evergrande juga memacu penjualan property dengan memberikan diskon kepada pembeli yang memesan apartemen dan membayarnya secara tunai di muka.
Langkah ini berhasil, karena sebagian besar uang tunai yang dapat diperoleh Evergrande berasal dari apartemen pra-penjualan yang belum selesai.
Sekilas, ada dana segar yang masuk ke Evergrande, tapi ini masih belum cukup dan hanya menjadi bom waktu selanjutnya.
Evergrande memiliki hampir 800 proyek di seluruh China yang belum selesai, dan sebanyak 1,6 juta orang masih menunggu untuk pindah ke rumah baru mereka.
Namun 1,6 juta orang itu kini harus menunggu kepastian karena pihak pemasok bahan baku dan kontraktor mitra pun melakukan protes dengan mogok kerja.
Apalagi kalau bukan pembayaran macet dan mereka tidak mau terus – terusan tekor dengan membangun apartemen Evergrande.
Pada awal September kemarin, Evergrande memberikan gambaran yang mengerikan tentang kesehatan keuangannya.
Perusahaan memperkirakan penurunan signifikan yang berkelanjutan dalam penjualan kontrak pada bulan September.
Sehingga mengakibatkan penurunan terus-menerus dari pengumpulan dana oleh grup. Yang pada gilirannya akan memberikan tekanan luar biasa pada arus kas dan likuiditas grup.
Sementara September biasanya merupakan bulan yang kuat untuk penjualan property Evergrande. Namun perusahaan memperkirakan penurunan karena menurunnya kepercayaan pembeli property melihat kinerja keuangan dan kondisi perusahaan saat ini.
Sebagai bagian dari rencana untuk meredakan krisis dan memperbaiki situasi arus kas perusahaan sebenarnya masih ingin menjual aset.
Namun kepercayaan calon pembeli sudah kadung runtuh sehingga tidak ada kemajuan dalam penjualan property Evergrande.
Kini Evergrande telah mempekerjakan Houlihan Lokey dan Admiralty Harbour Capital sebagai penasihat keuangan bersama untuk menilai struktur modalnya. Mengevaluasi likuiditas grup dan menjelajahi semua solusi yang mungkin.
Dengan tuntutan agar perusahaan bisa mengumpulkan dana untuk membayar pemberi pinjaman dan pemasok bahan baku.
Ada pembayaran mendesak yaitu bunga obligasi sebesar USD 669 juta yang jatuh tempo tahun ini. Termasuk USD 83,5 juta yang jatuh tempo pada bulan September untuk uang kertas dolar.
Harga saham perusahaan sedang ambruk, perdagangan obligasinya telah ditangguhkan. Bahkan peringkat kreditnya telah dipotong dalam serangkaian penurunan peringkat karena meningkatnya risiko tidak membayar utang.
Apakah Pemerintah China Akan Turun Tangan?
Beberapa analis ekonomi mengatakan bahwa pemerintah China akan turun tangan mengatasi potensi kejatuhan yang sangat serius dari perusahaan yang dililit hutang besar.
Mattie Bekink dari EIU berpikir bahwa pemerintah China tidak ingin mengambil risiko bahwa kejatuhan Evergrande mungkin bisa mengganggu rantai pasokan dan membuat marah para pembeli, pemasok, dan investor.
Mattie berpendapat bahwa pemerintah mungkin akan menemukan cara untuk memastikan bisnis inti Evergrande bertahan.
Namun prediksi Mattie bisa jadi salah. Karena ada sebuah postingan pada aplikasi obrolan China dan platform media sosial WeChat yang menampilkan pendapat berbeda.
Seorang pemimpin redaksi berpengaruh dari surat kabar Global Times, Hu Xi jin mengatakan Evergrande tidak boleh bergantung pada bailout pemerintah dan sebaliknya perlu menyelamatkan dirinya sendiri.
Pernyataan Hu Xi Jin kemudian mendapat respon dari pemerintah China. Sedari awal pemerintah sudah mengeluarkan peraturan untuk mengendalikan utang perusahaan, dan peristiwa yang menimpa Evergrande adalah sebuah konsekuensi.
Jika Pemerintah tiba-tiba menurunkan bantuan berupa bail out, tentu ini seperti menjilat ludah sendiri. Meski pemerintah juga melakukan beberapa langkah investigasi kepada Evergrande.
Sebelumnya selama bertahun-tahun banyak investor dari luar negeri memberikan uang kepada perusahaan seperti Evergrande.
Karena mereka percaya Beijing akan selalu turun tangan dengan penyelamatan jika keadaan menjadi sangat tidak stabil dan rentan goyah. Dan selama beberapa dekade, para investor benar.
Tetapi baru-baru ini, pihak berwenang sepertinya ingin konsisten memberlakukan aturan barunya. Mereka telah menunjukkan kesediaan yang lebih besar untuk membiarkan sebuah perusahaan gagal untuk mengendalikan masalah utang mereka.
Pemerintah China membawa eksekutif Evergrande ke pertemuan pada bulan Agustus dan menyuruh mereka untuk menyelesaikan utangnya.
Mereka juga terus memberi tahu bank-banknya untuk mengurangi pinjaman mereka kepada pengembang.
Evergrande mengatakan sejak bulan September 2021 bahwa mereka telah menyewa ahli restrukturisasi untuk membantu “menjelajahi semua solusi yang layak” untuk masa depan perusahaan.
Apakah Evergrande Membawa Dampak Global?
Nampaknya China konsisten dengan kampanye dari bank sentral untuk menjinakkan utang properti dan mengurangi eksposur sektor perbankan bagi pengembang bermasalah.
Ini artinya bahwa kegagalan Evergrande akan berdampak lebih kecil pada sistem keuangan China. Karena China mungkin sudah mengantisipasi akan ada kejadian seperti ini. Atau kenyataannya mungkin akan lebih rumit.
Kepanikan dari investor dan pembeli rumah dapat meluas ke pasar properti dan menekan harga, mempengaruhi kekayaan dan kepercayaan rumah tangga.
Ini juga dapat mengguncang pasar keuangan global dan mempersulit perusahaan China lainnya untuk terus membiayai bisnis mereka dengan investasi asing.
Chen Zhiwu, seorang profesor keuangan Universitas Hong Kong, mengatakan kegagalan dapat mengakibatkan krisis kredit untuk seluruh perekonomian karena lembaga keuangan menjadi lebih menghindari risiko.
Kegagalan Evergrande adalah “bukan kabar baik bagi sistem keuangan atau ekonomi secara keseluruhan,” katanya.
Tapi tidak semua orang pesimis. Bruce Pang, seorang ekonom di China Renaissance Securities, mengatakan default bisa meletakkan dasar bagi ekonomi yang lebih sehat di masa depan.
“Jika Evergrande gagal dengan keyakinan memudar ‘terlalu besar untuk gagal, itu akan membuktikan Beijing lebih toleran terhadap default meskipun rasa sakit dan gangguan dalam jangka pendek”.
Haruskah Investor Asing Khawatir?
Investor asing memiliki angka USD 7,4 miliar dalam pembayaran obligasi dari Evergrande dengan jatuh tempo tahun depan.
Mereka mulai panic dan mengirim perdagangan obligasi pada pasar sekunder ke posisi terendah baru. Catatan obligasi Evergrande pada beberapa titik diperdagangkan pada 25 hingga 50 sen dolar.
Perdagangan hutangnya begitu hiruk pikuk pada satu titik sehingga regulator secara singkat menghentikan perdagangan.
Pencatatan saham utama Evergrande di Hong Kong telah kehilangan lebih dari tiga perempat nilainya selama setahun terakhir.
Investor asing khawatir jika Evergrande gagal, semua uang yang mereka miliki akan hilang begitu saja. Apalagi pemerintah China telah mengindikasikan bahwa mereka tidak lagi bersedia untuk menyelamatkan pemegang obligasi asing dan domestik.
Dalam setiap proses kebangkrutan, investor asing ada dalam posisi paling rendah dalam daftar kreditur untuk mendapatkan salah satu aset perusahaan Cina.
Ini bukan berita yang baik bagi para investor asing, tentu kepercayaan mereka kepada China akan menurun. Sebuah peluang menarik untuk negara seperti Korea atau India agar bisa membujuk investor asing lain agar tidak merapat ke China.
Akankah Berdampak Pada Bursa Saham Indonesia?
Karena Indonesia kini berteman akrab dengan China, tentu kondisi dalam negeri China menjadi perhatian bagi para pelaku bisnis dan investasi Indonesia.
Jangan sampai efek Evergrande ini sampai mempengaruhi bursa efek Asia dan IHSG Indonesia. Meski sejauh ini situasi masih wait and see, namun beberapa pengamat mengatakan agar jangan lengah.
Tetap memantau perkembangan situasi China dan tentu jangan lupakan rencana tapering off dari The Fed.
Dua hal ini tentu akan memancing sentimen pasar saham dan berpotensi menimbulkan capital outflow. Ada baiknya untuk mulai mempertimbangkan diferensiasi investasi pada instrument yang sifatnya safe heaven.
